作者：游筱燕
近年来屋价高涨，“地上权”成了买屋新选择；然而，所谓的“地上权”其实有两种，但一般买方不清楚你买的是拥有建物权状的建物，还是仅有类似建物使用权的凭证，结果，权益严重受损。究竟“地上权”出了什么问题？民众在买“房”时又该注意什么？面对这波地上权乱象，又该如何解套呢？
六十八岁的林先生，十年前预备退休时，因为不打算增加孩子们的负担，想另觅和妻子的栖身之所；恰好，当时台湾推出第一个地上权住宅案─日胜生的“京站”开发案。林先生认为五铁共构的交通十分便利，对于到期后要还给政府的地上权住宅，也采取开放态度，心想五十年的地上权对于两夫妻的余生应是“够住了”；于是，花费1千2百余万元买下41坪的三房住宅。
没想到，原本要图个清闲的晚年，却因为房子的权益问题，与建商纷争不断。林先生控诉，目前社区的公设仅有中庭、交谊厅与一小间的物管人员办公室，他怀疑建商把原属社区的游泳池租给了一旁的健身俱乐部，并把非住户使用、对外出租的地下四、五楼停车位面积，灌进了住户买价中。然而，截至目前为止，住户们的提告却都败诉，全案仍在上诉中。
场景再拉近一点。2014年，位于台北市罗斯福路六段的“华固新天地”地上权预售案销售现场，每个住户在签约时，建商都请来律师陪同，逐条解释契约条款，做齐录音录像存证；拷背光盘后，住户留存一份，华固留一份，跟买一般所有权房子完全不同。这个总户数高达七一六户的建案，由财政部财政人员训练所原址改建而成，是台北市最大宗地上使用权案；但就由于地上权房子买卖争议不断，建商不得不摆出大阵仗以对。
案例：“消失的公设”
建商避争议 签约录像存证
而推出京站开发案的日胜生，副总经理周惠玉也指出，当初和住户签订契约时都有律师在场作证，也告知过消费者要分摊公设，所有情事皆依法有据。自己也在京站买下办公室的大师住屋董事长陈建庆指出，同样是没有土地的地上权，实际形式上分做两种，一是“可分割过户的住屋”，二是“不可分割过户的住屋”。可以分割过户的建物，建物产权登记在买方名下，买方拥有建物权状；而不能分割过户的建物，建物登记在建商或特定单一人名下，买方仅有类似建物使用权的凭证。
表面上，地上权的住宅都是期限一满后，都要缴回归零，然而，“可以分割过户的住屋”和“不可分割过户的住屋”的住宅，对于住户权利的保障，却是天差地远。
现在多数具有争议的地上权住宅案件，都是属于“不可分割过户”的类型，“京站”就是代表之一，而最近建商的地上权推案，包括华固、吉美、日胜生等推案，也都属于这种类型。正因为过去的争议较多，建商才会在销售时，要求要有律师陪同，除了降低后续争议的风险，也是为建商自己设下防火墙。
“地上权住宅比较复杂，消费者若只是著眼于低于邻近屋价，未考量到后面的成本，最后恐成为‘包著糖衣的毒药！’”财团法人都市发展与环境教育基金会荣誉会长林建元强调。
一九九六年，国产署标出第一批作为地上权住宅的土地，都是可分割过户的住宅。《住展杂志》企研室经理何世昌指出，当时政府基于活化土地、标售地上权，而地上权住宅因为有使用年限，价值会随著时间递减，因此买方以自住为主，而非投机炒屋价；再加上总价较低，可以让年轻人有房可住，理应是政府、消费者与建商三赢的良善政策。
华固总经理洪嘉升回忆，有个父亲著急地要帮适婚年龄的儿子买房，但台北市屋价贵到他无法负担，刚好看到华固在景美要推出地上权案，开心地花了一千多万买下儿子新房，并不好意思地告诉儿子“很抱歉，爸爸的钱只够买地上权的房子，如果你将来有钱了，可以再去买所有权的房子。”上述例子就能印证多数人买地上权房都是自住需求，并非要炒房；反观，地上权房还能解决一部分年轻人买不起房的居住正义问题，林建元说。
政策：2001年急转弯是关键
专家：政府任开发商予取予求
第一批可分割地上权施行后，由于国产署得自行向三处约390个个别户收取地租（地上权住宅不必缴地价税，但要缴租金），在电脑信息化尚不普及的年代深感不便，决议在2001年后改为不可分割，直接对口转为开发商，以便政府不管收地租或是时间到期收回住屋，都只须面对一个开发商，不用面对众多百姓。
这项政府部门为了一己之便的更动，却衍生了无穷的后患。林建元指出，政府在各项住宅类别中，完全没有考量到购买地上权住宅族群的处境，“买地上权住宅的人在社会中属于弱势，多半是没有足够金额买下所有权住宅，又无法住进社会住宅的人，才转向买地上权产品。”
但是政府不仅没有为买此住宅的民众设置好完整配套，任由开发商予取予求，摆明弃这些人不顾，“让买到地上权（不可分割过户）的消费者，陷入比住进社会住宅的人还弱势的状态。”
在消费者与建商反映下，国产署又改变心意，将一三年九月三十日后标出的土地，重新改回可以分割过户，并把期限从50年延长成70年。结果，政府片面决定了地上权的使用方式的反复政策，已经将买了不可分割过户地上权住宅的消费者，推入另一重深渊中，衍生更多问题。
问题一：没有权状 无法直接贷款
问题二：移转产权仍须透过建商
问题一：不能分割过户的地上权住宅，无法直接向银行贷款。对地上权研究多年的台湾大华不动产估价师联合事务所所长张义权指出，地上权住宅不具土地价值，土地使用期限又受限，其价值认定上易起争议，故银行对消费者承贷的额度本来就较限缩，加上“不可分割过户”的住宅没有建物权状，在形式上属于“租赁权”的概念，因此对于银行来说，无法作为抵押权的标的物。
目前手上有两处地上权住宅（不可分割过户）销售的吉美建设总经理林进辉表示，实务操作上，是由建商向银行贷款后，建商再转贷给客户，通常产生的利率都会比较高，或是贷款成数较低。举例来说，吉美建设为客户争取优惠，向兆丰商银要到2.8至3％，相较一般所有权案子可以贷款到1.6至1.7％仍高出七成多，虽然可贷七成，但负担却加重不少。
陈建庆指出，之前“京站”由京城银行承作，贷款约五成，利率第一年2.95％，第二年约4％，由于贷款利率过高、成数过低，住户通常下手前考虑再三，一般没有充足自备款的年轻首购族根本无法入手。
问题二：移转、赠与、继承手续麻烦。林进辉直言，不能分割过户的地上权住宅，买房没有权状，“我最常被问到的问题就是‘我是花几千万买的，居然只买到一个建商给我的一张纸！’”虽然这类的住屋仍然可以移转、赠与和继承，但因为建物登记在建商名下，任何动作都必须透过建商，无法自由交易。
洪嘉升说，预计明年第二季交屋的“华固新天地”，也属不可分割过户的类型，交屋后会给买方一张类似实体股票的使用凭证，前页标明个案坐落位置、几坪等资料，后页会列入移转日期，移转给谁，华固都要注记。
问题三：管委会无法成立，影响权益
问题四：地租年年高涨，弱势者更弱势
问题三：无法设立管委会。林建元表示，住屋所有权人才能成立管委会，而不可分割过户的地上权住宅，买方无法适用《公寓大厦管理条例》来成立管委会，等同失去《公寓大厦管理条例》的权利与优惠。这就是明明花了钱在京站买了住屋，却不能成立管委会的原因。
京站住户林先生表示，当初买下京站时，完全不知道不能成立管委会，现在住户只能成立管理小组；但这种小组根本不具有法律效益，既不能点交大楼的公共设施，也没有资格经手社区的财务状况。“任何的支出、收款明细都没有，只交代活期存款和定期存款外，与一般社区运作差异甚大，住户按月缴交管理费和公积金，却无法监督金钱流向！”。
问题四：地租高涨。台湾住屋智库资深分析师陈炳辰表示，“不管地上权可不可以分割，坦白说是预付租金的概念。”但是，出外租房子，住屋税和地价税等持有税，就是由房东承担，地上权住宅却要你先付了屋价，还要付住屋税和地租等持有税，因此买地上权房子应把后面的成本也加起来计算，才知道有没有买贵。
中华民国建商公会全国联合会秘书长于俊明指出，地上权住宅虽无须每年缴交地价税，却须缴交所谓的“地租”给政府，由建商代收。现行地租是公告地价乘以3.5％到5％计算，不若自用住宅地价税的优惠税率是千分之二，两者相差22倍到31.25倍。以某一地上权住宅案来看，今年缴交的地租近9万元，但周围一般住屋的地价税却只要缴4千元，算下来地上权房子缴一年地租，等于是一般所有权房子缴二十二年的地价税。
于俊明说，今年与地租绑定的公告地价，全国平均大涨三成，光是台北市涨幅就创下1994年来新高，让原本资产本就不多，才去买地上权住宅的族群，大受打击，每年都要缴比前一年高的地租，非常不合理。他认为，应该尽快改善这种地租计算方式。
财政部国有财产署副署长边子树证实，近日的确接到许多抱怨电话，说要缴的地租暴增，因此将做检讨，并已研拟四个方案送财政部。再经学者与业界多次讨论后，八月二十五日已获财政部核准通过方案二内容，朝向减少波动性，降低风险，以及地租可负担能力范围调整，采取部分随新的公告地价调整，剩下就属固定部分，按当期签约公告地价来算往后的地租。新作业要点最快九月中旬完成修订并上路，若顺利，今年十月将推出第四批设定地上权招标案，届时即适用新制。
但边子树强调，新政策将不溯及既往。换言之，目前这些不可分割过户的地上权住宅，将无法适用新制，“买到不可分割地上权住宅的人已经很弱势，政策修改后又无法适用新制，这群买主真的是惨上加惨，完全就是地上权配套不完整下的牺牲者和孤儿。”林建元强调，“不要忘了，这群人都只是想要自住房产的中产阶级。”
问题五：灰色地带争议一箩筐
问题六：囤房税怎么算？
问题五：住宅的灰色地带，问题丛生。首先，不可分割过户的地上权住宅的产权在建商身上，即使有买卖交易，也不算物权移转。洪嘉升对记者坦言，至今，仍不确定华固新天地是否需要参与实价登录。
再者，一般所有权住宅会依照其使用方式来课地价税，如自用住宅只收千分之二，营业用收千分之10到55，如果是住商混合又该如何分摊？就以京站为例，该案属于复杂的经营模式，有饭店、商场、办公室、健身房等，又有住家，政府只负责向建商收取地租，建商再跟使用人收租，至于商用和住宅的比率该如何分配？竟然是任凭开发商自己决定，对一般住户就不一定公平了！
最后，一般建商若在台北市推案，不管是不是地上权住宅，没卖掉的余屋，需依每户缴交3.6％的囤房税，但不可分割过户的地上权房子，对建商来说就是一大户，到底该如何计算囤房税？“我们真的也不清楚。”洪嘉升无奈地说。在这种情况下，许多处于灰色地带的问题，几乎都由建商说了算，住户权益恐怕无法取得合理的保障。
解方：修法创建配套
使用权住户，应受法律保障
台湾土地资源有限，在大坪数国有土地不能标售的政策下，地上权住宅其实是市场趋势，不能因为个案少，就罔顾业者与大众权益，“这群买地上权住宅的中产阶级权益，应该受到合理待遇，政府就算不去鼓励，也不能这样欺负这群人。”林建元不平地说。
政府应该把土地视为资源，将地上权住宅列为解决居住正义问题的途径之一，而不应与民争利，一直向这些相对弱势的阶层收取高昂的租税。
不论如何，中央和地方应对于地上权制定一个完整配套，尽速推动“地上权、使用权住屋定型化契约范本”，并将使用权住宅纳入《公寓大厦管理条例》内，避免不肖业者钻法律漏洞，损害消费者权益。否则，居住正义的政策，恐怕永远都只是一句口号罢了！
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原文出处：【独家】小心！地上权买房猫腻 你以为买了房子，结果房子却不是你的…
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