作者：林文义

岁末年终，银行的客户现在最关心的居然是税务问题。银行财富管理部门客户询问热度最高的，就是房地合一的税务问题；银行的房地合一税制说明会，几乎场场爆满。客户最关心的事，是现在要不要买房或卖房？如何课税？

新旧并行　关键是持有期间

台北富邦银行副总经理黄以孟指出，由于近几年屋价高涨，房子几乎是绝大多数人最重要且价值最高的资产，因此即将实施的房地合一新税制，自然引起很多客户关心。对此，安侯建业会计师事务所会计师张芷指出，明年的房地课税制度其实是新旧并行，买卖住屋要用什么税制，取决于住屋的持有期间。

民众买卖住屋时，要特别注意两个时间点，一个是民国103年的1月1日，另一个则是105年1月1日。所谓房地合一新制是指卖房子时，房子及土地出售的所得须合一，全部按实价课所得税，且奢侈税同步退场不再课征；而旧制则是指卖房子时，只以住屋的评定现值按一定比率计算住屋所得课税，卖土地的所得免税。

新制的课税范围主要有两个：一、凡属在105年以后才买进再卖出的房子，都要按新制课税。二、103年1月到104年底以前取得，在105年以后才卖的房子，但持有期间不到2年者，也要按新制课税。除了前述新制课税的范围外，103年1月1日以前取得的住屋，只要持有满2年，卖出时就按旧制课税。

张芷指出，这个原则看似简单，其实相当复杂，而且买卖双方考虑的重点，完全不同。

有些买方的想法很单纯，认为只要在年底前买进房子，就可搭上适用旧制课税的末班车；但财政部官员表示，财政部已考虑到这点，并用“持有2年”的条件来卡住房市的投机客。也就是说，如果房市投机客在104年12月31日买进住屋，则仍须持有2年，到106年12月30日以后卖出才可适用旧制；若持有期间未满2年卖出，还是要用新制课房地合一所得税。

就卖方的立场来看，若在年底前卖屋，还有一道奢侈税挡著（持有1年内卖出税率15％，持有2年卖出税率10％）；因此，若卖方当初买进的住屋持有未满两年，在年底前当然不要轻易卖出，以免被奢侈税打到；而若卖方的住屋已经持有满两年（以目前时间推算，即103年11月以前买进者），则不论是在今年底或明年才卖出，都只须适用旧制课税，因已持有满2年，也不必课奢侈税，此时卖方就不必急著在年底前卖出住屋，而是要等待时机看房市的行情，找到合理价位再脱手比较合适。

送不动产节税　这招不灵了

这里还有一个现象值得民众特别注意，即虽然明年房地合一新制已实施，但民众卖房会处于“一屋两制”的状况，民众须清楚自己房子的买进及持有期间，再判断卖房时是要用新制（房地合一）课税，或用旧制（只对住屋所得）课税，了解税务成本后，才能判断买卖房子的最佳时机。

房地合一新制实施后，常用的赠与不动产给子女的节税概念也会产生变化。过去，父母要赠与财产给子女时，通常不会送大笔现金，而是先买不动产后，再送不动产给子女；因为送现金马上就必须以现金价值课赠与税，而用现金买下不动产送给子女，是以房子及土地的公告现值去课赠与税，因房子及土地的公告现值远低于市价，应缴纳的赠与税就低很多，透过这种操作可省下大笔赠与税。但明年房地合一实施后，这招就不灵验了。

明年起，送房子给子女仍可节省赠与税，但子女取得房地的成本也是以较低的公告现值计算，将来子女要卖房时，后续的房地合一所得税就会变贵了，这是父母要赠与不动产给子女时，必须考虑的新因素。

此外，张芷表示，房地合一除了关系到民众买卖住屋的税务，也会牵涉到建商的卖屋策略；根据该事务所与建商讨论的结果，未来建商会倾向兴建小坪数低总价的住屋，且锁定长期自住型的客户。

小坪数低总价　将成新主流

这是因为房地合一新制，对于长期自住者有特别的税负优惠，民众出售的住屋只要持有满6年，且6年以一户为限，出售时可以享受400万元免税额，超过400万元的部分，税率只有10％；与1年内短期买卖的房地合一税率45％，相差很多。

同时，“小坪数低总价”的住屋，也可避掉高额的住屋税，尤其是双北地区的住屋总价超出7000万元，就被归类为豪宅，住屋税会比较高，若高总价住屋位于台北市内，还要再加一道“豪宅税”；因此，大坪数高总价的豪宅，在房地合一新制和豪宅税夹攻下，将愈来愈不受欢迎。

本图/文由“财讯”授权刊登，非经同意不得任意转载。
原文出处：房地合一前夕　该买房？该卖房？ 奢侈税退场　高所得税登场

更多评论：草根影响力新视野