作者：游筱燕

小英总统八年20万户的社会住宅政策上路，已积极推动修法、与公股行库研议融资平台，未来的社宅大量开放青年入住，扭转社会住宅的刻板印象。

行政院8月3日审查《住宅法》修正案，宣告小英总统八年20万户的社会住宅计划全面启动！同时，合作金库也已确定将与桃园市、新北市合作，拟将融资利率从1.5%降至1%，协助兴建只租不售的社会住宅。

内政部政务次长花敬群向《财讯》记者证实，社会住宅已有明确作法与进度，除了国产署已开出57处国有地的清单，目前还在整理各地方政府汇报上来的意愿与可建地目资料，从2016到2020年的四年间，统计至目前为止，可以兴建的户数就至少3万4千余户，像新北市就有近4千户的世大运选手村；而正在兴建的县市有桃园、台中，不过仍以需求较大的大台北生活圈为主。

社会住宅应达40万户
新政府先拚20万户目标

研究数据指出，一个社会里公共住宅比率应达到5%，才是较佳规模，像日本、韩国约在6%左右，目前台北市公宅比率仅0.68%，离一般目标还有很大一段距离。

花敬群表示，全国住宅总量的5%约40万户，以半数20万户作为八年政策目标。规画中，20万户有12万户为政府兴建，剩余的8万户则从民间供应，由政府当二房东来包租代管。预计前几年花费包含租金差额、管理费、契约公证费、保险费、修缮费等都是先由中央埋单，先做示范。并且尽量于每处社会住宅导入公共福利措施，好比有个基地就规画警察局在住家一楼。

此次《住宅法》修法将社会住宅兴建排除《国产法》规定，将有偿拨用改为得长期租用，以五十年为标的，大大减轻地方政府取得土地的成本；明定主管机关可设立、指定或委托办理兴建、管理社会住宅的人力，以促进产业发展；参与兴建或提供空屋的政府或民间单位，其地价税及住屋税将适当减免，并免征营业税；以及提供参与包租代管的房东，用租金所得税减免的诱因，让空余屋能转化为社会住宅。

另外，则对住宅市场专章做了修正，原规定10%租给特别户，扩大至30%，让不只身障，中低收入户也能一起纳入；另外的70%则让收入50分位以下及青年族群取得资格，扩大入住社宅的族群，用混居模式消除标签化，同时解决年轻人暂时买不起房的困境。

花敬群进一步说，一定要让房东觉得有感，才愿意把房子拿给政府出租。目前的规画是出租房在持有税上可以享有自用住宅优惠，能避免如台北市多房以上的囤房税；另外，一屋一个月免税额最高一万元，而现行租金收入可扣除必要支出的比率是43%，社会住宅部分提高到60%。

让房东释出住屋
政府优惠多管齐下

他举例，如果房东每月租金收入1.5万元，扣掉一万元免税额，余5,000元；再扣除6成的必要支出，剩下要缴所得税的仅有2,000元。这也可视为租屋版的“以房养老”，无力管理的屋主可以把房子拿出来由政府出租，自己什么都不用管，还可住进当地的社会住宅，不但可享有福利设施，还可坐享租金收入。

不过花敬群强调，政府收民间出租房的标准，会同步考量政府财政、租金行情和一般需求，会以适合一般小家庭居住的二至三房的中古屋居多，不会收大坪数住屋，也不会刻意收新兴重划区新屋为投资客解套，区位、机能、可接受租金范围等条件都是政府须筛选的要素，不会通盘全收。

也许是办法还不够明确，目前民间埋单意愿似乎不高，根据中信住屋第二季购屋意向与行为调查报告结果显示，高达58.7%的多屋族受访者不愿将闲置空屋提供作为社会住宅使用，原因不外乎是怕租金不符合期待、房客缴不出房租、担心未来住屋出售时的跌价效应等。中信住屋副总刘天仁认为，政府如能更深入掌控，比如由国银行库担任保证人，这类型疑虑就能化解不少。

然而，事实上，社会住宅最大的挑战不是找地盖房，而是后续的经营管理。“政府如果连一个社区都管不好，还像话吗？”花敬群直言。他知悉社会住宅常碰上住户赖皮不缴租金，或是议员为了选民服务来关说房间空位等，以后都要严格禁止，违规就记点，犯满就赶出去，以免所有人有样学样，破坏游戏守则；若故意违规，就算是弱势，政府也要告到底！中央拟让物管招标委外，同步发展民间代管产业。

曾担任过台北市副市长的林建元认为，台湾自有住屋比率高达8成，但为什么还是会有许多人租不到房子？原因不单是数量，而是社会住宅盖在哪？毫无疑问，大台北地区才是真正需求殷切。

目前担任都市发展与环境教育基金会荣誉会长的林建元表示，一定要将其盖在需求庞大的地方才有意义，并同步解决交通的问题，否则盖在A处，却没有捷运等大众交通工具引导进市区上班，不方便的问题就导致没有人要租，问题一样无法解决。

林建元指出，台湾的社会住宅给人贫穷刻板印象，在于早期70年代，政府兴建第一批近两千户的平价住宅社区，收容大规模的弱势人口聚居，造成明显的贫穷标签效果，使得老一辈人听到家里附近要盖社会住宅，拼死也要出来反对。其实是过去政府将社会住宅的定义过度窄化所致；此外，不少国家也会配合社会稳定发展力量，推行鼓励政策，让愿意结婚、生小孩的年轻人有优先承租、承购权。

社会住宅要做起来
政府才有理由救房市

东华大学社会学系主任黎德星建议，大架构来看，社会住宅必须同时配合国土区域计划，跨县市的集成亦是关键之一，才能有效利用土地资源。黎德星举韩国为例，土地住宅公社（Korea Land and Housing Corporation）除有大量资金投入，各区都设有总部与分支，守则的制定和传递也较统一，并增加6,000个就业机会，就是双赢局面。

拥有实务经验逾十年的景文物业管理机构董事长郭纪子表示，政府与民间物管业合作能否成功，有二大关键，一是充分授权，由于物管多半要实时要面对、解决问题，好比漏水，若还要等公家跑流程，租户权益就会受损；二来是钱，政府不能将服务无限上纲，以后都没有人敢接政府生意。

花敬群对于新政府推动社会住宅很有信心，“怕的是以后大家来抢说在我家旁边盖！”并强调，社会住宅有迫切性，因为“社会住宅不做起来，哪有理由去救房市？”政府的法规架构好了，接下来就是执行的问题，而这些都需要与县市政府一起合作，难怪台北市能抢搭便车，风风火火推出一系列社宅计划。

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原文出处：花敬群：要让社会住宅变成抢手货！ 政府当二房东　从民间吸纳八万户包租代管

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