草根影响力新视野 文:李建兴

西门町,是许多台湾人成长的共同记忆,至今,仍是台湾最繁华的烫金之地。

殊不知,这个从1896开市至今,红了120年的第一商圈,占地连一个中正纪念堂都不到,却能养活3万个工作人口、每年吸引3500万人朝圣、创造1000亿元商机。

同样是吃喝玩乐,西门町的吸金能力,相当于SOGO百货全台10家店以及新光三越13家店的总和。无论文人雅士、三教九流,从3岁到100岁都爱它。

西门町不只是西门町,还是台湾的经济奇迹、文化的熔炉、生活的缩影,更是你我的异想世界。它凭什么能红120年?《远见》带你深入西门町,破解全台第一商圈的致富秘诀。

“西门,我们来了!”7月17日,即便午后来了一场滂沱大雨,偌大的西门町却还万头钻洞,黑压压的人群,从捷运站的各大出口,硬是溢满到整个徒步区。而这除了观光客外,更多人是等著一睹偶像天团──五月天的丰采。

4点一到,当主唱阿信站上舞台,向歌迷问好时,气氛瞬间high至最高点。

其实根据内部消息,五月天原计划在7月21日将发行最新专辑,也敲定了23、24日将在南港C3停车场举行巡回演唱会。

但公司担心睽违五年的首发宣传,气势不足。于是临时决定,在南港开唱前,先在一个最能汇聚人气的地点加开“首唱会”,而当下,所有人都毫不迟疑,一选就选在西门町。

果然,当天有数万人蜂涌而至,让这一张四天之后才发行的新专辑,未演先轰动,更让天团吃下定心丸!

世界级天王天后 全是西门町的粉丝

时间倒回2011年7月。

在电影《欲望城市》中饰演凯莉一角的莎拉洁西卡派克(Sarah Jessica Parker),来台宣传时,趁著空档Shopping。平常名牌不离身的她,没想到逛的不是东区精品店,而是西门町。

更令人讶异的是,这位引领全球时尚的好莱坞红星,居然就像个误入大观园的小女孩,一口气就花了1万多元,买了20几把路边摊上的洋伞,接著又掏出2500元,搜括了数十款蝴蝶结及套钻系列的发饰,这才甘心离去。

幕名而来的还有日本饭店教父──星野集团董事长星野佳路。

这位旗下拥有35个旅馆与度假村的企业家,去年10月,受本刊邀约来台演讲时,竟二话不说选择住在西门町的创意旅店。

更多名人爱来西门町,是为了大快朵颐。

据说,某一年,港星刘德华因意外吃到老天禄的卤鸭舌,在香港的节目中赞不绝口,让张学友、刘嘉玲和陈奕迅等人也慕名而来。时至今日,在众星加持下,老天禄已成为港客来台必带的伴手礼。其中刘德华最爱的鸭舌,更身价大涨,从最早的5毛钱涨至如今的15元,翻了30倍!

令人纳闷的是,无论是歌迷、老饕、玩咖、住宿客、购物族,日本、欧美、香港及本地客,为什么都对西门町情有独钟?

究竟一个方圆不过20多公顷,连一个中正纪念堂都不到的弹丸之地,何以能从1896年开市以来(以日本人建造红楼算起),一红就红了120年,稳站全台第一商圈?

或许对很多台湾人来说,西门町只是个青少年吃喝玩乐的大本营,但殊不知,这个台湾商圈界的第一女主角,已经默默地创造了许多令人咋舌的纪录。

惊奇1〉每年3500万人造访,1000万是国外客

以人潮来说,堪称西门町出入门户的捷运西门站,根据台北捷运公司统计,2015年总出站人次就高达近2600万人次,在全台148个捷站里,只输给台北车站,位居第二。

相对而言,主宰信义商圈人流的市政府站,和东区门户的忠孝复兴及忠孝敦化站,都分别只有西门站八成及七成人潮,甚至连向来闹哄哄的士林夜市大门──剑潭站,也只有西门一半人气。

若以捷运族大约占西门人潮的3/4的比例推估每年来逛西门的,就高达3500万人次,这等于全台湾每人每年都会来逛1.5次西门町。

西门徒步区发展促进会营运长洪明通推估,西门有三成是外国人,这意谓著,一年就有1000万个国外观光客。

值得注意的是,今年元月总统大选后,即便陆客来台人数大减,但西门,由于陆客只占游客人次15%,随著来自其他国家的游客顺势回补,人气丝毫不受动摇,西门站今年1~5月的出站人次,还较去年同期逆势大增70.77万人次。

源源不绝的观光大军,更带动了雨后春笋的商旅。西门促进会统计,西门町的饭店、商旅,已从2012年的70家,爆增至2015年的104家,“你想想看,这等于在中正纪念堂内种下100多间的旅馆!”商旅爆冲速度,连身为西门在地人的洪明通都大叹不可思议。

而5000个房间,意谓著每天有将近1万名旅客留宿在西门町,这使得西门有别于其他商圈,有著“永不打烊”的商机。不同业种,在不同的时段,24小时轮番上阵,没有曲终人散的一刻。

举例而言,在众商家熄灯后,宵夜小吃、夜店、KTV接棒上场,就连先前最冷门的清晨时段,随著许多观光客趁早到外地出游,而孕育了巷弄内的早午餐,以及司机兼导游的小黄的士。

惊奇2〉观光客年消费525亿,总产值破千亿

由于人潮滚滚的涌入,让西门的钱潮如洪水般,挡也挡不住。

“若以每人每日消费1500元算,等于西门町一年就大赚观光客525亿元!”一谈起西门有多大的含金量,洪明通快速地打著手上的计算机,“若加上房地产每年各有200亿元的租金和买卖金额,以及货运、交通、耗材、原材料、装潢……也近50亿元,总的来看,恐有1000亿的产值。”

令人震撼的是,这相当全台北市30多家百货公司年营业额的总和,更是全台15个非直辖市的1/3预算。

无限的商机,让西门町像是一只吸水海棉,招揽著一波波的生意人前仆后继而来。

以中华路、汉口街、成都路及昆明街圈起来的“正西门町”,据统计,就聚集了2000家店,若再加上从“正西门”漫延而出的中华路东侧、衡阳路、桂林路以北,和北门以南等喝著西门奶水的“泛西门町”商家,就有6000家店。这不仅是士林、逢甲夜市的三倍,更是高雄六合夜市的30倍。

西门町的能量,不仅能撑起6000家店,由于人潮实在太多,还能让同一品牌,在这儿同时养活十几家店。

一走进西门町,不难发现,在这光是美发的李奇、乱剪就各拥有3~10几家店,而卖运动用品的尚志、摩曼顿,也各拥10多个据点。

惊奇3〉小商家、大咖抢租店,都得领号码牌

集商机、财富于一身的西门町,是许多店家的筑梦之地,但没有三两三,单凭一招半式,恐怕连入场券都拿不到。

“在西门,就算只是租个店面,除了人脉还是人脉!”大家住屋西门加盟店店东曾世荣就分析,在几近“零空置率”的状态下,为了攻进这座固若金汤的“宝地”,每个人一得到“独家新闻”,得立即与房东接洽,并一面封锁消息,赶紧排队,得不到消息的,则得像调查局干员似的,找到关键人,凭著耳听四面、眼观八方的能力,寻得蛛丝马迹。“我一个朋友就为了抢店,还急著在半夜3点房东自家经营的店收工时,捧钱去签约!”曾世荣说。

正所谓奇货可居,抢翻天的西门店面,租金自是水涨船高。永庆住屋捷运西门店协理钟森致透露,目前西门最贵路段落在汉中街与峨眉街口,每坪租金飙至2.5万~3.8万元不等,而目前最高使用坪效的店面位在六号出口斜前方,6.8坪大的继光香香鸡店面,每个月租金约38万元以上,换算每坪约6万元。

不仅一般商家得排队等店,就连大咖来到西门町,也得先领号码牌。

钟森致指出,国际服饰品牌UNIQLO进驻西门町后,与其对打的欧系品牌也在积极找点,甚至放话“地点好,钱不是问题!”

其中,经营长达14年的诚品116,在2015年底吹熄灯号,原因是,诚品原以每月800万元租下,却硬是被H&M拦胡,以1200万元承租,后来据说H&M惊觉太贵,和房东中影公司重新谈契约中 ,但近来又传出还是决定进驻。

惊奇4〉一根柱租20万,一个店面每坪2608万

抢翻天的店面市场,更衍生出西门特殊的“租屋文化”。曾在师大、士林、天母以及西门都摆过摊,现在转作仲介的永庆住屋捷运西门店业务副理冯长昊,剖析西门的特殊生态:“一般商圈顶多有二房东就了不起,而西门店家,为了负担店租,三房、四房都不足为奇!”

“正因为如此,在西门,什么都能租,什么都不奇怪!”冯长昊表示,由于店实在太难找,就连骑楼下的柱子都有人租,这使得西门町几乎“柱无虚席”,每根柱子以面来计,一面可以租到1.5万到2万元,一柱三面(临路的不能摆),就价值3万~6万元,甚至还曾出现月租20万的“黄金柱”。

更特别的是,在西门还有所谓的“寄货屋”。冯长昊表示,由于西门摆摊店家多,许多脑筋动得快的投资客,就专租店面楼上的房间,先分割为一个个2~3坪的小单位,再当二房东,出租给摊商堆放货品。据说,投资报酬率能高达一倍。

另外,由于店租昂贵,使得刚进入西门的新店家得与时间赛跑,一切都得“快”! 在西门做过装潢的工班都知道,西门的店家,装潢不怕贵只怕慢,因此在西门不少店是利用半夜赶工的。最经典的是,去年改装的老店鸭肉扁,据说就花了700万元,要求工班一周内完工。

在西门要抢的不只是租店,买店也得煞费苦心!

西门徒步区发展促进会现任理事长刘家鑫,是生活在西门50、60年的在地人,对于各方人马来西门猎店的状况,就了若指掌。

他私下透露,西门町就有位林姓投资客趁著1980年代末期最没落的时代,开始买店,而由于店租愈涨愈贵,让这位林先生暴富,从此,就一如玩大富翁似地,逢店就猎,目前已手上拥有11家店。

有次林先生,看中老天禄隔壁,目前面经营夹娃娃机的店面,屋主开价6亿,他第一时间觉得太贵,杀至5亿,孰料,过不久林先生反悔,回头用6亿买,没想到屋主反而惜售了,让他懊恼至今。

无独有偶,今年3月位于汉中街和峨眉街口的一间三角窗透天店面,以总价3亿元卖出。由于该店面土地才11.5坪、建坪41.33坪,等于一坪卖2608万元,手笔之大,令人啧啧称奇,更写下了全台新纪录。

但最让人瞠目的是,由于买家怕被捷足先登,这笔交易从议价到交易仅花一个月,就下好离手。

惊奇5〉身价逾亿算小康,10亿沃尓沃近百位

挡都挡不住的钱潮,造就了一个个身价斐然的西门人。当《远见》一问起西门有哪些身价逾亿的神秘沃尓沃时,刘家鑫居然诧异地说:“身价逾亿?在西门应该只能算小康吧,毕竟这随随便便一个店面就是亿元起跳。”根据推估,若含生意人和地主在内,身价超过10亿的,恐怕数十位,亿万富翁就得以数百位计算。

而就《远见》的明查暗访,发现西门町确实卧虎藏龙,无数淘金客在此发达致富的传奇,竟如淘淘江水。先前曾因传言ZARA欲用1.2亿元的年租金,租下峨眉街37、39、41、43和45号连五栋店面,由于其中的37~43号四栋皆为同一地主──吴振隆,意外使得这位西门大沃尓沃曝光。

据了解,1954年次的吴振隆,30年多前靠接手西门町的JUN服饰发迹,如今还是新永安有线电视董事长及HBO频道代理商。

而走在西门町,很难不被人手一袋,写著“台湾小吃”的黄色袋子吸引,这家开幕才一、二年,却红遍国外背包客,更是日、韩、港、澳及东南亚部落客,最为推荐必买伴手礼,其幕后老板李锦昌,亦是西门的A咖级人物。

新一代的西门商家只知道,李锦昌是靠卖衣服致富的老前辈,但鲜少人得知,极盛时期,他一人同时拥有14家服饰店,曾创下一个月净赚600多万的纪录,等于光卖衣服,就年收5000万元。

一桩桩的西门传奇 等你一同来见证

1965年出生在台南后壁,浓浓的草地味的李锦昌,家无恒产,从小又不爱念书,1989年间,双手空空地来到台北学卖衣服。

直到1995年初,李锦昌进了一批港货,在万国戏院旁的小巷子内租了一处违章建筑,与太太小凤与小姨子阿月,自立门户,打开了人生的第一家店。

由于李锦昌总能精准拿捏流行趋势,在当时进了许多“著组”的日、韩服饰,生意一飞冲天,在西门最低迷的1990年代,他一一接下其他店家急于让出店面,短短一、两年,就展店达八家。

值得一提的是,1996年,李锦昌再创同业之先,飞到韩国批货,成为西门町韩服的始祖。由于韩货设计新颖,又加上当时正逢亚洲金融风暴,韩圜兑台币,从28:1贬为61:1,“当年,光是汇差,就赚死了!”从此奠定了李锦昌在西门町服饰界天王的地位。

然而近几年,随著UNIQLO等大型平价服饰店抢进西门,李锦昌深知像他这样的个体户,将难挡大集团的夹杀,于是急流涌退,看好西门的国外背包客变多,转作伴手礼店──台湾小吃。

有别于一般经营团客的名产店,为了给旅行社回扣,定价很高,而李锦昌则打定做散客生意,少了回扣,价格少了一半,又采窗明几净、标准清楚的开架式贩卖模式,很合背包客的胃,而成为各国部落客力推的商店,迅速爆红。

总之商机、奇迹、富贵、竞争,勾勒出整个西门町的样貌,尽管景气兵败如山倒,却从不停歇地写著一桩桩的传奇,对你我来说,西门町不只是西门町,它是台湾的经济奇迹、文化的熔炉、生活的缩影,更是你我的异想世界。

【本文摘自远见杂志9月号;更多文章请上远见杂志官网】
【立即购买远见杂志9月号

更多评论:草根影响力新视野